Qué revisar antes de comprar casa o terreno en México

Por Juristalia · 08/11/2026

Antes de dar un solo peso por una casa o un terreno, revisa tres cosas: que quien vende sea de verdad el dueño y pueda vender, que el inmueble no tenga deudas ni gravámenes, y que el tipo de propiedad permita la venta (un terreno ejidal no se compra igual que uno urbano). Casi todos los fraudes inmobiliarios se evitan pidiendo los papeles correctos y firmando ante notario.

Esta lista sirve para casa nueva, casa usada o terreno. Algunas reglas cambian por estado; donde pasa, te lo señalo.

1. Quién vende: dueño, poder y cónyuge

Pide copia de la escritura del vendedor y compárala con su identificación oficial. El nombre debe coincidir exactamente. Después verifica estos supuestos frecuentes:

• Vende un apoderado. Pide el poder notarial y revisa que sea para actos de dominio (vender), no solo para administrar. Confirma con la notaría que lo otorgó que sigue vigente.
• El dueño está casado. Si se casó por sociedad conyugal, normalmente se necesita la firma o el consentimiento del cónyuge. Pide el acta de matrimonio.
• El dueño murió. Los hijos no pueden vender "porque es de todos": primero tiene que tramitarse la sucesión y nombrarse albacea. Una casa en esa situación no está lista para venderse.
• Son varios dueños (copropiedad). Deben firmar todos o quien tenga facultades para ello.

2. Que no tenga deudas: certificado de libertad de gravámenes

El documento clave es el certificado de libertad (o existencia) de gravámenes que expide el Registro Público de la Propiedad del estado donde está el inmueble. Ahí aparece quién es el dueño registrado y si hay hipoteca, embargo, demanda anotada u otra limitación. Pídelo reciente: el notario lo solicitará de nuevo antes de firmar, pero conviene verlo desde el inicio para no apartar con dinero un inmueble con problemas.

Además, revisa:

• Predial y agua al corriente. Pide los últimos recibos. Los adeudos locales pueden seguir al inmueble.
• Cuotas de mantenimiento, si es condominio: una constancia de no adeudo de la administración.
• Hipoteca vigente. Si el vendedor todavía le debe al banco o al Infonavit, la operación tiene que incluir la liquidación y la cancelación de esa hipoteca. No pagues directo al vendedor esperando que él la cancele después.

3. Que el inmueble sea lo que dicen que es

Compara la escritura con lo que vas a recibir: superficie, medidas, colindancias y construcción. Si el terreno mide distinto o hay construcción que no está declarada, eso puede complicar el crédito, el avalúo y una venta futura. Para terrenos, conviene revisar en el municipio el uso de suelo (si se puede construir vivienda) y si el predio está en un fraccionamiento autorizado.

Un avalúo de un perito valuador autorizado te ayuda a saber si el precio es razonable, y si compras con crédito el banco o el instituto lo va a pedir de todos modos.

4. Terreno ejidal: el caso que más problemas causa

Si el terreno está en un ejido, las reglas son de la Ley Agraria, no del código civil:

• Mientras la parcela sea ejidal, el ejidatario solo puede transmitir sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población (artículo 80). Esa operación requiere acuerdo por escrito ante dos testigos, ratificado ante fedatario, aviso al comisariado ejidal y, además, la familia del ejidatario tiene derecho de preferencia (derecho del tanto) durante 30 días naturales.
• Para que una persona ajena al ejido pueda comprar, primero la asamblea debe autorizar el dominio pleno y el ejidatario debe pedir al Registro Agrario Nacional que dé de baja la parcela; entonces se expide un título de propiedad que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (artículos 81 y 82).
• En la primera venta de una parcela con dominio pleno, varias personas tienen preferencia para comprar (familiares, quien la haya trabajado más de un año, ejidatarios, avecindados y el núcleo de población). Si no se les notifica, la venta puede anularse (artículo 84).

En la práctica: si te ofrecen un terreno ejidal "con constancia del comisariado" o "con cesión de derechos" y tú no eres ejidatario ni avecindado, no estás comprando una propiedad privada. Antes de pagar, revisa con un abogado agrario el estatus de la parcela en el Registro Agrario Nacional.

5. Si le compras a una desarrolladora: lo que debe darte por ley

Quien vende vivienda al público (constructoras, fraccionadoras, promotoras e inmobiliarias) está obligado por la NOM-247-SE-2021 a darte información antes de firmar. Entre otras cosas:

• Documento que acredite la propiedad o su facultad para vender, inscrito en el Registro Público, y la información sobre gravámenes, con el compromiso de entregar el inmueble libre de ellos al escriturar (numeral 5.4).
• Licencias y permisos: uso de suelo, construcción y, en su caso, fraccionamiento (numeral 5.6.2).
• Planos o, en vivienda usada sin licencia de construcción, un dictamen de condiciones estructurales (numerales 5.6.3 y 5.6.4).
• Un contrato de adhesión registrado ante Profeco, que puedas revisar antes de firmar, y que no contenga cláusulas prohibidas, como cambios unilaterales o renuncias de responsabilidad (numeral 6 y 6.6).

Si una inmobiliaria se niega a enseñarte estos documentos o el contrato no tiene número de registro de Profeco, es una señal de alerta. Para quejas, Profeco es la instancia; en el directorio también hay abogados en Derecho del Consumidor.

6. Cómo y cuándo pagar

1. No entregues anticipos en efectivo ni a cuentas de terceros. Usa transferencia o cheque a nombre del vendedor y guarda el comprobante.
2. Si das apartado, que sea por escrito, con plazo, monto, qué pasa si la operación no se hace y a quién se le devuelve. Mejor aún si es un contrato de promesa revisado por tu abogado o el notario.
3. Escoge tú al notario o revisa que sea de confianza. El notario verifica antecedentes, pide el certificado de gravámenes, calcula y retiene impuestos y lleva la escritura al Registro.
4. Presupuesta los gastos de escrituración. Incluyen el impuesto local por adquirir el inmueble, los derechos de registro y los honorarios del notario. Cambian según el estado y el municipio; pide a la notaría una cotización por escrito antes de firmar.
5. No te quedes solo con un contrato privado. El Código Civil Federal, por ejemplo, exige escritura pública cuando el valor del inmueble supera cierto monto (artículo 2320), y los códigos estatales tienen reglas similares. Aunque la ley de tu estado permita un documento privado para inmuebles de bajo valor, solo la inscripción en el Registro Público te protege frente a terceros.

Lista rápida de documentos

Más detalle en la guía de compraventa de casa o terreno. Si vas a pagar intereses por un retraso en la entrega o quieres actualizar un monto, puede servirte la calculadora del INPC.

¿Cuándo conviene un abogado?

El notario da fe y revisa lo que la ley le exige, pero no es tu representante: si algo no cuadra, necesitas a alguien de tu lado. Busca un abogado antes de pagar si:

• El terreno es ejidal o comunal, o el vendedor solo tiene una "cesión de derechos".
• El dueño murió y venden los herederos, o vende un apoderado.
• El certificado muestra hipoteca, embargo o una demanda anotada.
• La medida del terreno o la construcción no coinciden con la escritura.
• Te piden un anticipo fuerte antes de ir al notario.
• Compras en preventa y quieres revisar el contrato de la desarrolladora.

En Juristalia encuentras abogados con cédula verificada en Derecho Inmobiliario, Derecho Civil y Derecho Agrario, por ejemplo en Querétaro, Mérida o Tijuana. Si no sabes por dónde empezar, cuéntanos tu caso.

Fuentes

• Ley Agraria, artículos 80, 81, 82 y 84 (Cámara de Diputados, texto vigente)
• NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales en la venta de inmuebles destinados a casa habitación (Diario Oficial de la Federación)
• Código Civil Federal, artículo 2320 (Cámara de Diputados)

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso.

Foto: Tierra Mallorca en Unsplash

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso.