Inquilino que no paga la renta: cómo desalojarlo legalmente

Por Juristalia · 08/11/2026

Si tu inquilino dejó de pagar, la única salida legal es demandarlo ante un juez civil para que se termine el contrato, se le condene a pagar lo que debe y, si no se va por su cuenta, se ordene el lanzamiento (el desalojo con actuario). Cambiar chapas, sacar sus cosas o cortarle el agua te puede salir caro: en México nadie puede hacerse justicia por su propia mano.

Abajo te explico qué dice la ley, qué juicio aplica según tu estado, qué papeles necesitas y cómo moverte desde el primer mes de atraso.

Lo que no debes hacer, aunque tengas la razón

El artículo 17 de la Constitución prohíbe hacerse justicia por sí mismo y ejercer violencia para reclamar un derecho. Aunque el inmueble sea tuyo y el inquilino te deba meses, mientras el contrato no se termine por un juez o por acuerdo, él tiene la posesión. Por eso conviene evitar:

Cambiar la cerradura o impedirle la entrada.
Sacar sus muebles a la calle.
Suspender la luz, el agua o el gas para presionarlo.
Amenazarlo o meterte al inmueble sin su permiso.

Cualquiera de estas acciones puede darle a él argumentos para demandarte o denunciarte (según el código penal de tu estado, por ejemplo por despojo o allanamiento) y retrasar todavía más la recuperación de tu propiedad.

Qué dice la ley sobre la falta de pago

El arrendamiento lo regula el código civil de cada estado. Como referencia, el Código Civil Federal establece que el arrendatario está obligado a pagar la renta en la forma y tiempo convenidos (artículo 2425, fracción I) y que el arrendador puede pedir la rescisión del contrato por falta de pago (artículo 2489, fracción I). Esa misma disposición permite rescindir por otras causas: usar el inmueble para algo distinto a lo pactado, subarrendarlo sin permiso o causarle daños graves.

Los códigos civiles estatales tienen reglas muy parecidas, pero los números de artículo cambian. Si tu inmueble está, por ejemplo, en Jalisco o Nuevo León, el juez aplicará el código civil de ese estado.

Qué juicio aplica: el nuevo juicio oral de arrendamiento

Desde 2023 existe el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), que sustituye poco a poco a los códigos de procedimientos de cada estado. Cada congreso local declara cuándo empieza a aplicarse, pero el plazo máximo para que rija en todo el país es el 1 de abril de 2027. En la Ciudad de México, por ejemplo, los juzgados orales civiles ya tramitan los conflictos de arrendamiento con este código.

El CNPCF regula el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral en sus artículos 520 a 529. Lo más importante para un arrendador:

Etapa	Qué pasa	Artículo
Demanda	Se presenta con el contrato (si fue por escrito) y ofreciendo desde ese momento todas las pruebas.	521
Contestación	El inquilino tiene 15 días desde que lo emplazan para contestar.	522
Rentas atrasadas	Si se reclaman dos o más meses de renta, puedes pedir que el inquilino demuestre con recibos o consignaciones que está al corriente; si no lo hace, se le embargan bienes para cubrir el adeudo.	525
Audiencia de juicio	Se fija dentro de los 15 días siguientes a que termina la contestación. Empieza con una etapa de conciliación; si no hay acuerdo, se desahogan pruebas, alegatos y el juez dicta sentencia.	522 y 524
Apelación	Procede contra la sentencia, en efecto devolutivo: en principio, no detiene que se ejecute.	528

Dos detalles útiles: para efectos de este juicio, el domicilio legal del inquilino es el propio inmueble rentado (artículo 526), lo que facilita notificarlo; y los incidentes que promueva no suspenden el procedimiento (artículo 527).

¿Y si en mi estado todavía no aplica el código nacional?

Mientras tu estado no lo adopte, sigue vigente su código de procedimientos local, que suele prever un juicio de desahucio o un juicio especial de arrendamiento con plazos y requisitos propios. El criterio general es el mismo: demanda ante el juez civil del lugar donde está el inmueble, oportunidad para que el inquilino pague o se defienda, sentencia y, si no desocupa, lanzamiento. Pregunta en el juzgado o a un abogado local qué vía corresponde hoy.

Paso a paso desde el primer mes de atraso

Reúne tu expediente. Contrato, recibos o transferencias de las rentas que sí pagó, estados de cuenta, mensajes donde reconozca el adeudo, datos del fiador u obligado solidario y, si la tienes, la póliza jurídica.
Requiere el pago por escrito. Un mensaje o carta con la cantidad adeudada y una fecha límite deja constancia y a veces resuelve el problema sin juicio. Guarda prueba de que lo recibió.
Intenta un acuerdo. Un convenio de pago o de desocupación con fecha cierta suele ser más rápido que cualquier juicio. Si lo firman ante un centro de mediación del poder judicial de tu estado, puede tener efectos de cosa juzgada. No lo dejes en un acuerdo de palabra.
No recibas rentas "a cuenta" sin dejarlo claro. Si aceptas pagos parciales, documenta que se aplican al adeudo y que no renuncias a demandar.
Presenta la demanda. Pide la rescisión del contrato, la desocupación y entrega del inmueble, el pago de rentas vencidas y las que se sigan generando, y en su caso intereses o penas pactadas. Si hay fiador, puede demandarse en el mismo juicio (artículo 520 del CNPCF).
Acude a la audiencia con tus pruebas. En el juicio oral cada parte lleva a sus testigos y documentos; lo que no se desahogue en la audiencia se puede declarar desierto (artículo 523).
Ejecuta la sentencia. Si el inquilino no desocupa en el plazo que fija el juez, se ordena el lanzamiento con el actuario y, de ser necesario, con apoyo de la fuerza pública.

Si quieres calcular lo que se acumula por los pagos atrasados, revisa la calculadora de intereses moratorios, y para contar términos del juicio, la de plazos procesales.

¿Cuánto tarda?

Depende de la carga del juzgado, de lo rápido que se logre emplazar al inquilino y de si apela o promueve amparo. Los plazos del juicio oral (15 días para contestar, audiencia dentro de los 15 días siguientes) son mucho más cortos que en los juicios escritos, pero en la práctica el proceso completo puede durar varios meses. Por eso conviene actuar desde que se acumulan dos meses de atraso y no esperar a que la deuda crezca.

Cómo prevenirlo en el próximo contrato

Haz el contrato por escrito, con plazo, monto, fecha de pago, depósito y uso permitido.
Pide fiador con inmueble o una póliza jurídica.
Recibe la renta por transferencia para que quede rastro de cada pago.
Pacta intereses moratorios razonables y el domicilio para notificaciones.

En la guía de renta, arrendamiento y desalojo encuentras más detalles, y en la sección de documentos gratis puedes buscar formatos útiles.

¿Cuándo conviene un abogado?

En un juicio civil necesitas a alguien que redacte la demanda, ofrezca bien las pruebas y te represente en la audiencia; un error en la vía o en el emplazamiento puede costarte meses. Conviene acudir a un abogado sobre todo si:

El inquilino debe dos o más meses y no responde a tus requerimientos.
No hay contrato escrito o el que hay es confuso.
El inmueble es local comercial o hay subarrendatarios.
El inquilino ya te demandó o promovió un amparo.
Quieres cobrarle también al fiador o ejecutar la póliza.

En Juristalia puedes buscar abogados con cédula verificada en Derecho Civil o Derecho Inmobiliario, por ejemplo en Guadalajara o Monterrey. Si prefieres que te orientemos, cuéntanos tu caso.

Fuentes

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso.

Foto: Filip Szalbot en Unsplash

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso.